Selbst einziehen oder vermieten?
Die kurze Antwort
Steuerlich gewinnt die Vermietung fast immer, und zwar deutlich. Aber der Vorteil hängt an einem Datum: Wer vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, gibt ihn vollständig zurück.
Deine Zahlen sind andere? Schick mir deine Frage — ich rechne sie durch.
Zwei Steuerwelten, eine Wohnung
Die Frage lautet nicht, ob du kaufst. Sie lautet, was du danach damit machst. Dieselbe Wohnung, dieselbe Finanzierung — und je nachdem, ob du selbst einziehst oder vermietest, gilt ein völlig anderes Steuerrecht.
Als Selbstnutzer kannst du nichts absetzen. Keine Abschreibung, keine Zinsen, keine Nebenkosten. Der Fiskus behandelt dein Eigenheim wie einen Konsumgegenstand.
Als Vermieter setzt du fast alles ab: Abschreibung auf das Gebäude, Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung. Dafür sind deine Mieteinnahmen voll steuerpflichtig — und die Miete, die du selbst woanders zahlst, kannst du nicht gegenrechnen.
Rechnung
Was bringt die Vermietung über zehn Jahre?
- Kaufpreis
- 400.000 €
- davon Gebäudewert (80 %)
- 320.000 €
- Miete im Jahr
- 12.000 €
- Grenzsteuersatz
- 42 %
- Lineare AfA, 3 %
- 96.000 €40.300 €
- Degressive AfA, 5 %
- 128.401 €53.900 €
- Sonder-AfA plus lineare AfA
- 146.560 €61.500 €
- Sonder-AfA plus degressive AfA
- 172.038 €72.255 €
72.255 €
Steuervorteil im besten Fall, über zehn Jahre
Kipppunkt
Die Zehnjahresfrist entscheidet, ob das eine Ersparnis war oder nur eine Stundung. Wer nach neun Jahren verkauft, bekommt die gesamte in Anspruch genommene Abschreibung als zusätzlichen Veräußerungsgewinn zurück auf den Tisch — bei 42 Prozent sind das dieselben 72.255 €. Wer nach zehn Jahren und einem Tag verkauft, behält alles.
Warum die Frist alles entscheidet
Die Abschreibung mindert deine steuerlichen Anschaffungskosten. Verkaufst du innerhalb der Spekulationsfrist nach § 23 EStG, wird der Gewinn gegen diesen geminderten Wert gerechnet — die gesamte AfA erhöht ihn also. Was du zehn Jahre lang gespart hast, zahlst du in einem Jahr zurück.
Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf nicht mehr steuerbar. Dann bleibt der Vorteil vollständig erhalten, und aus der Stundung wird eine echte Ersparnis.
Beim Selbstnutzer ist das anders herum. Er hat nichts abgesetzt, muss aber auch nichts nachversteuern — und für ihn greift eine Ausnahme: Wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, verkauft steuerfrei. Auch nach drei Jahren.
Rechnung
Was bleibt monatlich übrig?
- Zinsen
- 4,5 %
- Tilgung
- 1,5 %
- Bruttoeinkommen im Jahr
- 100.000 €
−675 €
Jahr 5 bei Sonder-AfA plus linear
Kipppunkt
Die Sonder-AfA läuft nach vier Jahren aus. In der dritten Zeile springt der monatliche Aufwand von −47 € auf −675 €. Wer seine Finanzierung auf die Anfangsentlastung stützt, hat im fünften Jahr ein Problem.
| Variante | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Lineare AfA | −513 | −587 | −591 | −596 | −600 |
| Degressive AfA | −256 | −362 | −397 | −431 | −463 |
| Sonder-AfA plus linear | +36 | −38 | −43 | −47 | −675 |
| Sonder-AfA plus degressiv | +292 | +158 | +98 | +40 | −565 |
Die ersten vier Jahre sehen bei den Sonder-AfA-Varianten hervorragend aus — teilweise trägt sich die Wohnung selbst. Danach fällt die Entlastung weg, und der Aufwand liegt höher als bei der einfachen linearen Abschreibung. Das steht in den Unterlagen üblicherweise in der Fußnote, während die Grafik die ersten vier Jahre zeigt.
Die Bedingungen, die dazugehören
- Die degressive AfA ist befristet.
- Sie gilt für Bauprojekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Danach greift sie nicht mehr.
- Beides gilt nur für Neubau.
- Im Bestand bleibt es bei der linearen Abschreibung. Die untere Zeile der ersten Rechnung ist dann nicht erreichbar.
- Die AfA gilt nur auf den Gebäudewert.
- Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Im Beispiel sind das 80.000 € von 400.000 €, die außen vor bleiben. Wie die Aufteilung ausfällt, entscheidet mit über den gesamten Steuereffekt.
- Der Steuervorteil hängt an deinem Steuersatz.
- 42 Prozent sind der Grenzsteuersatz eines gut verdienenden Angestellten. Liegt deiner niedriger, sinkt der Vorteil proportional. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent bleiben von den 72.255 € noch rund 51.600 €.
Was in keiner dieser Rechnungen steht
Vier Dinge fehlen in beiden Rechnungen oben, und alle vier sprechen gegen die Vermietung.
Mietausfall und Leerstand. Die Rechnung unterstellt zwölf Monate Miete, jedes Jahr, zehn Jahre lang. Ein einziger Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand kostet 2.000 € — mehr als ein Drittel des jährlichen Steuervorteils bei linearer Abschreibung.
Verwaltung und Instandhaltung. Hausverwaltung, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage. Als Faustwert rechnet man mit 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Absetzbar, aber trotzdem Geld, das abfließt.
Der Einstiegspreis. Eine Rechnung, die auf Wertsteigerung angewiesen ist, steht und fällt damit, ob du zum Marktpreis gekauft hast. Bei Objekten, die über Vertriebswege verkauft werden, ist das die wichtigste Frage überhaupt — und die schwerste zu beantworten.
Das Klumpenrisiko. Eine Wohnung, ein Standort, ein Mieter. Wer 400.000 € in einen ETF steckt, hat tausende Unternehmen. Wer sie in eine Wohnung steckt, hat eine Wohnung.
Was für die Selbstnutzung spricht
Der Selbstnutzer bekommt keine Abschreibung. Er bekommt etwas anderes, das in keiner Steuerrechnung auftaucht: Die Miete, die er sich spart, ist steuerfrei. Ein Vermieter muss 12.000 € Mieteinnahmen versteuern und zahlt woanders selbst Miete aus versteuertem Einkommen. Der Selbstnutzer überspringt beides.
Dazu kommt die Verkaufsfreiheit. Wer selbst darin wohnt, kann nach drei Jahren steuerfrei verkaufen statt nach zehn. Das ist ein erheblicher Unterschied in der Lebensplanung — Jobwechsel, Familienzuwachs, Trennung folgen selten einem Zehnjahresplan.
Und der Teil, der sich nicht rechnen lässt: Wer selbst darin wohnt, kann umbauen, muss nicht kündigen und niemanden fragen. Das ist keine Rendite, aber es ist etwas wert. Ein Eigenheim ist auch eine Lebensstil-Entscheidung, und die darf man sich leisten wollen — sie sollte nur nicht als Kapitalanlage verkauft werden.
Nächster Schritt
Schick mir deinen Fall
Ob sich die Vermietung für dich lohnt, entscheidet dein Steuersatz, deine Haltedauer und der Preis, zu dem du einsteigst. Die ersten beiden kannst du hier durchrechnen. Der dritte ist der wichtigste — und der steht in keiner Tabelle. Beschreib mir in drei Sätzen, welche Entscheidung bei dir ansteht. Ich rechne sie als Beispielszenario durch und schicke dir das Ergebnis als kurzes Video zurück.
Weitere Fragen, die ich durchgerechnet habe
- Brauche ich eine Berufsunfähigkeitsversicherung?
- Fondspolice oder ETF-Depot?
- Lohnt sich das Altersvorsorgedepot für mich?
Alle Zahlen auf dieser Seite sind Beispielszenarien mit offengelegten Annahmen. Sie sind keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung und keine Empfehlung für deine Situation. Steuerliche Regelungen ändern sich; maßgeblich ist die jeweils geltende Rechtslage. Für eine verbindliche Beurteilung deines Falls ist ein Steuerberater zuständig.